تقریباً تمامی پروژههای بزرگ و نسبتاً بزرگ برای تولید یک محصول-ساختمان، پنج موضوع اساسیِ قابل ملاحظه دارند: ۱. تعارض در نگاه مالکین بعلّت کثرت شرکا، ۲. موقعیت وقوع، اندازه، پتانسیل و ظرفیتهای پروژه، ۳. شرایط بازار، توان نقدینگی و دارایی مخاطبین پروژه و نوع نگاه ایشان، ۴. رفتار شهرداری و دیگر سازمانهای ذیصلاح، و ۵. مالیات. به رغم مشکل کمبود کاربری مسکونی و پس از آن اداری در کشور، و به خصوص در پایتخت، و فشار مضاعف بر دولت و ارگانهای وابسته برای طراحی راهکارهای اساسی و ماندگار در جهت مرتفع کردن این مشکل، شاهد رویکرد پیشبرندهای از سوی این لایهی تأثیرگذار بر اقتصادِ کشور، درباره تغییر و تسهیل فرآیندهای موضوعات چهارم و پنجم، نیستیم. فرآیندهایی که اگر متناسبسازی شوند، منجر به اشتیاق فعالان معتبر این صنعت اساسی و مادر در کشور خواهند شد. متاسفانه نبود چنین رویکردی، همچنان با تأثیرگذاری منفی روی تصمیمگیریهای فعالان اقتصادی این حوزه، در جریان است. فعالانی که در صورت متناسبسازی فرآیندها، بیش از پیش و بسیار بیشتر از امروز، زندگی و سرمایه خود را برای رشد این صنعت هزینه خواهند کرد.
- ممانعت پروانه صرفاً تجاری و پهنه پروژه برای ایجاد پروژهای با مشخصات موردنیاز در تحلیل انجامشده و نیاز به تدوین طرح توجیهی برای ایجاد دو تغییر اساسی در طرح تفصیلی شهر تهران: ۱. تبیین نیاز محله به کاربری مسکونی و عدم نیاز به کاربری تجاری به دلایل ذکر شده، و ۲. تغییر بسیار دشوار پهنه زمین از تجاری (S) به مسکونی (R)
- تحمیل زمان چندساله و سختی غیرمتعارف به پروژه به علّت تغییرات مورد نیاز
- عدم توجّه مالکین به مسائل فوق بعنوان واقعیت و محدودیتهای پروژه و تمرکز ایشان برای فروش و واگذاری کامل زمین به علّت سختی و پرهزینه بودن اخذ پروانه موجود (نرخ بسیار بالاتر عوارض شهرداری بر تراکم تجاری در مقایسه با تراکم مسکونی)
- چانهزنی خریداران برای تعدیل قیمت به علّت مسائل پروژه بعلّت قیاس با سرمایهگذاری روی پروژههایی با امکان ورود سریع به چرخه ساخت
- تمایل توسعهدهندگان به مشارکت و عدم تمایل مالکین، به علّت تجارب آسیبخورده در مشارکت
- تصویب قانون مالیات بر خانههای خالی در حین مذاکرات و ایجاد سکوت در بازار
شناسایی و کاندیدا کردن توسعهدهندگان و یا سرمایهگذارانی با امکان خرید کامل زمین بدون عجله برای تخریب و نوسازی و یا با قصد سرمایهگذاری بلندمدت
الویتبندی لیست کاندیداها بر اساس دو پارامتر اصلی؛ ۱. شرایط و بنیه مالی قوی برای خرید و نداشتن برنامه و انتظار مالی از پروژه در کوتاهمدّت، و ۲. توانایی و تمرکز لازم برای ایجاد دو تغییر اساسی یادشده در طرح تفصیلی
- مذاکره با طرفین و انجام معامله
- خلق فرصت برای ایجاد یک تغییر مؤثر در طرح تفصیلی شهر تهران در راستای نیازمندیهای شهر و شهروندان
- بلوغ در سرعت روند مذاکرات و اهمیت دادن به عنصر زمان برای گذر از فعل و انفعالات بازار و رسیدن به تصمیم شایسته و غیرهیجانی برای طرفین معامله